VURDERING AF ANDELSBOLIG

HVAD ER EN ANDELSVURDERING

Før salg af en andelsbolig eller ved omlægning af boliglån, skal der foretages en andelsvurdering. Dette gøres ved at vurderingsmanden fysisk møder op og besigtiger boligen. 

Når en andelsbolig skal sælges, bliver andelsvurderingen tillagt grundværdien og er derfor med til at fastsætte andelens maksimalpris. Grundværdien er bestemt af andelskronen, som hvert år fastsættes under foreningens generalforsamling. En andelsvurdering + grundværdien resulterer dermed i andelsboligens reelle værdi.

Andelsvurderingen er med til at fastsætte boligens værdi og udføres i overensstemmelse med den enkelte forenings retningslinjer samt efter kapitel E i ABF håndbogen (Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation.), som er en håndbog for private andelsboligforeninger. Afskrivning efter ABF er ikke lineær.

Andelsvurderinger er baseret på en nøje fastlagt procedure for at sikre en grundig, ensartet og korrekt gennemgang af andelsboligen.

 

ANDELSBOLIGENS VÆRDI

Andelsboligens værdi vurderes ved at vurderingsmanden prissætter løsøre og de forbedringer, som sælger har fået udført i boligen.

Nogle foreninger har særlige regler eller lineære afskrivningsregler m.m., som er tilføjet foreningens vedtægter. Hvis dette er tilfældet, er vurderingsmanden blevet gjort bekendt med foreningens særlige regler og afskrivningskurver m.m.

Vær opmærksom på, at en andelsvurdering omfatter værdien af forbedringer og/eller fradrag m.v. i boligen. Selve grundværdien af andelsboligen i foreningen bestemmes på baggrund af andelskronen og i henhold til foreningens vedtægter.

 

ULOVLIGE ELLER FEJLAGTIGE FORHOLD

Hvor der konstateres ulovligt eller fejlagtigt udført arbejde, påhviler udgift til afhjælpning af dette sælger

Ulovligt eller fejlagtigt udført arbejde noteres i rapporten, så du som sælger har muligheden for at afhjælpe og udbedre forholdene inden salg/overdragelse.

Der foretages ikke destruktive undersøgelser eller flytninger af inventar og møbler, test af EL- og VVS-installationer, hvorfor skjulte fejl og mangler ikke registreres. Der tages altid forbehold for skjulte fejl og mangler.

 

EL- OG VVS-TJEK

Det er forskelligt fra forening til forening om der stilles krav til EL- og VVS rapport. Andelsvurderingen vurderer visuelt EL og VVS, men ikke grundigere undersøgelser.

Hvis der skal udføres EL- og VVS tjek, anbefales det at det gøres før vurderingsmanden kommer på besigtigelse, da vurderingensmanden kan påtale fejl/mangler, som allerede er påtalt i deres rapport.

Det anbefales, at sælger undersøger om der er krav til EL- og VVS tjek i andelsboligforeningen ved salg. 

 

VURDERINGSRAPPORTENS GYLDIGHED

Vurderingsrapporten samt EL- og VVS-tjek forældes typisk efter 6 måneder fra udfærdigelsen og i visse foreninger efter 12 måneder, hvad angår EL- og VVS-eftersyn. Vurderingsrapporten forældes efter 3 måneder i enkelte andelsforeninger. Andelshaver må spørge bestyrelsen/administrator, hvad der gælder i den enkelte forening.

PROCEDURE FOR VURDERING

Sælger eller bestyrelsen kontakter MK Ejendomsvurdering for at aftale tid for besigtigelse. Besigtigelsen vil kunne finde sted indenfor 2-5 hverdage.


Når der er aftalt tid, sender vurderingsmanden vejledning og oplysningsskema til sælger, som herefter har ca. 1 uge til at gennemlæse materialet, samt til at udfylde oplysningsskemaet. Ved besigtigelsen af andelsboligen, skal skemaet afleveres i udfyldt stand til vurderingsmanden inkl. evt. dokumenter og sidste andelsvurdering, som sælger modtog ved overtagelse. 

Vurderingsmanden fra MK Ejendomsvurdering, skal besigtige lejligheden og notere sig vedligehold, samt at udførte forbedringer m.m. findes i god og ordentlig stand.
Besigtigelsen varer ca. 30 minutter. I nogle andelsboligforeninger deltager en eller flere fra bestyrelsen ved besigtigelsen.


Herefter udføres beregning af forbedringer og løsøre m.m. ud fra sælgers oplysninger på det vedlagte oplysningsskema ved vurdering af andelsbolig. Afskrivninger sker fra besigtigelsesdatoen.


Vurderingsmanden bestræber sig på, at vurderingsrapporten er færdig i løbet af 10 arbejdsdage efter besigtigelsen. Det er ikke sikkert, at det altid kan lade sig gøre, hvis der f.eks. er mange vurderinger samme sted, mange emner der skal beregnes, eller hvis dokumentationen ikke er i orden, eller er mangelfuld.

I tilfælde hvor dokumentation/oplysning er mangelfuld og oplysningsskemaet ikke er tilstrækkeligt udfyldt eller hvis der skal rettes i rapporten efter første indsigelse til rapporten og godkendelse heraf, må der påregnes tillæg hertil se under tillæg.

Når rapporten er færdig, sendes den til godkendelse hos sælger pr. mail. Sælger har fra modtagelse 3 arbejdsdage til at komme med ændringer og rettelser m.m.
Vurderingsmanden betragter vurderingen som godkendt efter 3 arbejdsdage uden indsigelser.


Har sælger bestilt MK Ejendomsvurdering udenom andelsboligforeningens administrator, sendes den godkendte rapport inkl. faktura, til andelshaver.
Såfremt andelsboligforeningens administrator har bedt andelshaver kontakte MK Ejendomsvurdering for udarbejdelse af andelsvurdering, sendes godkendte rapport inkl. faktura til administrator, som herefter udfærdiger salgspapirer, hvor vurderingsrapporten vedhæftes som bilag.

ABF HÅNDBOGENS FORBEDRINGSKATALOG

ABF’s forbedringskatalog bliver løbende opdateret og udgivet hvert andet år. Kataloget kap. E fremgår af ABF håndbogen (Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation.) og er fra år 2022.

Nedenfor ses en liste, som ikke er udtømmende, men de fleste overflader og emner fremgår.

 

BEREGNINGER ER OPDELT I FØLGENDE EMNER:

EKSTRAORDINÆR OPRETNING

Ved køb af en andelsbolig kan der forekomme en post som nævnes "ekstraordinær opretning".

Ekstraordinær opretning, kan ved køb, betragtes som sparet vedligehold.

 

Det er vigtigt, at du holder vægge, lofter og gulve adskilt, da afskrivning er på forskellige år.

Ved ekstraordinær opretning afskrives de således:

Gulve afskrives over 5 år.

Vægge afskrives over 20-30 år.

Lofter afskrives over 20 år.

Vinduer afskrives over 20 år.

 

Ting der noteres som ekstraordinær opretning, er f. eks.

1. gangs afslibning af trægulve inkl. overfladebehandling til slidstærk overflade.

Totalrenovering af pudset væg (ved total renovering forstås, at al puds bortfjernes og i fuldt omfang erstattes af nyt).

Totalrenovering af pudset loft (ved total renovering forstås, at al puds bortfjernes og i fuldt omfang erstattes af nyt).

Håndværksmæssig opretning af træmaterialer ved vinduer.

 

FORBEDRINGER

Forbedringer er byggearbejder udført i boligen, som direkte kan betragtes som forbedring af boligen.

 

Afskrivningsmæssigt er det opdelt sådan, at det, der kaldes hårde arbejder, som f.eks. murerarbejder afskrives over 30 år, og andre arbejder som tømrer, el, vvs m.m. afskrives over 20 år.

Ved eget arbejde af forbedringer, beregnes der ud fra hvor mange timer en autoriseret vil være om at udføre arbejdet.

Maling, tapet, KABE spartel, silkecement o.l. er vedligeholdelse og indgår ikke i forbedringer.

 

Forbedringer er f.eks.:

Renovering / etablering af køkken og bad.

Renovering / supplering / udskiftning af el og vvs installationer.

Etablering / nedtagning af vægge.

Etablering af hårde gulve samt vinyl, linoleum og støbte gulve.

Blænding af indvendige døre samt brand og tyverisikring.

Div. tilbygninger, anlæg af have og terrasser (ikke planter).

 

TILPASSET LØSØRE

Tilpasset løsøre er inventar der er specielt fremstillet til det pågældende sted, og som ikke umiddelbart

kan fjernes og opsættes / monteres i hvilken som helst anden bolig.

Afskrivning for tilpasset løsøre er mellem 5 og 20 år, alt efter hvilket emne der er tale om.

 

Tilpasset løsøre er f.eks.:

Indbyggede skabe.

Emhætte med aftræk til det fri.

Recirkulerende emhætte med kulfilter.

Hårde hvidevarer (afhænger af om de er indbygget eller fristående).

Tilpasset borde.

Persienner (afhænger af tilpasningsgraden).

Gardiner (afhænger af tilpasningsgraden).

Markiser.

Gulvtæpper tilpasset, væg-til-væg.

Dørgreb og dørspion.

Foldedøre og skydedøre (plast og træ)

El radiatorer - væghængt.

Brændeovne.

Hybridnet og antennetilslutning.

Solceller/fanger.

Varmepumper.

 

LØSØRE

Løsøre er alle hårdehvidevare samt inventar og dele, der umiddelbart kan fjernes og monteres i en anden bolig.

Løsøre afskrives mellem 5 og 10 år, alt efter hvilket emne der er tale om.

Køber kan afvise at overtage løsøre.

 

Løsøre er f.eks.:

Hårde hvidevarer (afhænger af om de er indbygget eller fristående).

Løse gulvtæpper.

Persienner (afhænger af tilpasningsgraden).

Gardiner (afhænger af tilpasningsgraden).

El radiatorer (afhænger af tilpasningsgraden).

Evt. møbler.

VVS artikler som papirholdere, kroge og håndklædestativ m.m.

Løse gas- og el ovne.

Løse reoler og skabe.

 

FRADRAG

Fradrag kan indregnes hvis andelsboligen er dårligt vedligeholdt, eller der er udført ulovlige arbejder, eller

hvis arbejder ikke er udført håndværksmæssigt korrekt.

De hyppigst forekommende årsager til fradrag er ulovlige trælofter, ulovlige elinstallationer, gulve og

vægge, der er ødelagt af katte og hunde, eller bordplader der er misligholdt.

Ulovlige el- og vvs installationer medfører altid krav om tjek af installationerne samt krav om lovliggørelse.

Fradrag eller værdi kr. 0,- gives for byggearbejder, hvor der kræves godkendelse af myndighederne, men

hvor der ikke foreligger dokumentation for ibrugtagning eller godkendelse.

 

Fradrag afskrives ikke, men følger emnet til det er udbedret.

Udbedres emnet ikke, opskrives fradraget med den almindelige prisstigning/inflation.

SÆLGERS FORBEREDELSE

Har du besluttet dig for at sælge din andelsbolig, er der et par nødvendige skridt du skal tage, før der aftales besigtigelse.
Det anbefales, at sælger undersøger om der er særlige krav i andelsboligforeningen ved salg f.eks. krav til EL- og VVS tjek, som er det mest almindelige krav.

Sælger skal finde relevante dokumenter, som skal bruges ved en vurdering: tidligere vurderingsrapport ved overtagelse, byggetilladelser/andragende hvis der er søgt om byggetilladelse i forbindelse med større ændringer af boligen, fakturaer/boner for forbedringer eller anden relevant dokumentation.

Kontakt ejendomsadministrator eller bestyrelse for informationer omkring særlige krav i forbindelse med salg i netop din forening.

Ved bestilling af andelsvurdering hos MK Ejendomsvurdering, fremsendes en vejledning og et oplysningsskema til sælger.

Sælger skal i skemaet udfylde forbedringer, årstal og notere beløb på indkøbte emner og referere til kvitteringer ved hvert emne i skemaet. Kvitteringer skal systematiseres ved at de markeres med nummer eller bogstav og tilsvarende i skema, så punktet i skemaet og kvitteringen stemmer overens.

Kvitteringer skal inddeles efter rum/emner. Et eksempel kan være: Sælger har en kvittering på indkøbt gulv til stue og værelse. Denne kvittering markeres med A og i skemaet under "værelses gulv" og "stue gulv" markeres ligeledes med A. 

Maling, tapet, KABE spartel og silkecement o.l. er vedligeholdelse og indkøb af værktøj indgår ikke i forbedringer og skal derfor udstreges på kvitteringer.

Kvitteringer skal vedlægges skemaet, samt tidligere vurderingsrapport ved overtagelse, som vurderingsmanden tager med sig efter endt tilsyn. Det vil derfor være en god idé at overdrage kopier til vurderingsmanden.

Ved eget arbejde af forbedringer, bedes du vedlægge kvitteringer på indkøbte materialer, samt angive udførelses år i skemaet og samlet pris på materialer. Der skal som nævnt ovenfor refereres til kvitteringer i skemaet.

Ved eget arbejde, tager vurderingsmanden udgangspunkt i tidsforbruget for en autoriseret og beregnes ud fra den gældende timesats jf. ABF håndbogen.

Såfremt kvitteringer skulle mangle, foretager vurderingsmanden vurdering af emnet og beregner prisen ud fra alder, stand og indkøbsprisen for det år det blev udført/indkøbt.

TØV IKKE MED AT BESTILLE DIN ANDELSVURDERING HOS MK EJENDOMSVURDERING

DER BLIVER SØRGET FOR AT DU KOMMER TRYGT VIDERE

BOOK DIN ANDELSVURDERING ONLINE

Book en andelsvurdering online ved at udfylde formularen nedenfor.

Du vil herefter blive kontaktet indenfor 24 timer og vi vil i fællesskab finde en dato og tidspunkt for besigtigelse.

Du kan også bestille en vurdering ved at ringe til os på telefon: 31 31 42 4